| Geleitwort | 6 |
| Vorwort | 8 |
| Inhaltsverzeichnis | 9 |
| Abkürzungsverzeichnis | 13 |
| Symbolverzeichnis | 17 |
| Formelverzeichnis | 19 |
| Abbildungsverzeichnis | 21 |
| Tabellenverzeichnis | 24 |
| 1 Einleitung | 27 |
| 1.1 Ausgangssituation – Problemstellung und Motivation | 27 |
| 1.2 Wirtschaftswissenschaftliche Relevanz der Fragestellung | 31 |
| 1.2.1 Strukturelle Kennzeichen des Wohnungsmarktes in Deutschland | 31 |
| 1.2.2 Anlässe der Portfoliobewertung | 36 |
| 1.2.3 Bisheriges Transaktionsvolumen von Wohnportfolios | 36 |
| 1.2.4 Prognose Transaktionsvolumen | 39 |
| 1.3 Stand der Forschung | 45 |
| 1.3.1 Aggregierte Einzelbewertungen | 46 |
| 1.3.2 Bewertung mittels Pareto-Prinzip | 47 |
| 1.3.3 Desktopbewertung | 47 |
| 1.3.4 Paketund Massenbewertungen | 48 |
| 1.3.5 Bewertung mittels Random-Verfahren | 50 |
| 1.3.6 Hedonische Immobilienbewertung | 50 |
| 1.3.7 Zwischenfazit | 52 |
| 1.4 Einordnung in den immobilienwirtschaftlichen Kontext und Abgrenzung des Themengebietes | 53 |
| 1.5 Vorgehensweise und Struktur der Arbeit | 56 |
| 2 Grundlagen | 59 |
| 2.1 Definition der Grundbegriffe | 59 |
| 2.1.1 Flurstück und Grundstück | 59 |
| 2.1.2 Grundstücksausnutzung | 60 |
| 2.1.3 Flächendefinitionen | 60 |
| 2.1.4 Mietbegrifflichkeiten | 61 |
| 2.1.5 Bauzustand | 62 |
| 2.2 Der Preis und der Wert einer Immobilie | 64 |
| 2.3 Wohnwirtschaftliche Marktund Objektfaktoren | 68 |
| 2.3.1 Marktfaktoren | 68 |
| 2.3.2 Objektfaktoren | 71 |
| 2.4 Finanzmathematische Grundlagen | 73 |
| 2.5 Grundlagen der Stochastik | 75 |
| 2.5.1 Lageund Streuungsparameter | 75 |
| 2.5.2 Häufigkeitsverteilungen | 76 |
| 2.5.3 Regressionsund Korrelationsanalyse | 77 |
| 2.5.4 Wahrscheinlichkeitsrechnung | 77 |
| 2.5.5 Simulationsansätze | 79 |
| 2.5.6 Stochastische Simulation – das Monte-Carlo-Verfahren | 80 |
| 2.5.7 Das Monte-Carlo-Verfahren in der Immobilienbewertung | 82 |
| 2.6 Immobilienbewertung und deren Verfahren | 84 |
| 2.6.1 Ertragswertverfahren | 84 |
| 2.6.2 Modifizierte Ertragswertverfahren | 88 |
| 2.7 Risikobetrachtung im Immobilienmanagement | 90 |
| 2.8 Ablauf einer Risikoanalyse | 95 |
| 3 Identifikation der Risiken (Bewertungsparameter) | 99 |
| 3.1 Rohertrag | 104 |
| 3.1.1 Darstellung des Parameters „Rohertrag“ | 104 |
| 3.1.2 Interdependenzen des Parameters „Rohertrag“ | 107 |
| 3.1.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Rohertrag“ | 108 |
| 3.1.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Rohertrag“ | 108 |
| 3.2 Liegenschaftszinssatz | 109 |
| 3.2.1 Darstellung des Parameters „Liegenschaftszinssatz“ | 109 |
| 3.2.2 Interdependenzen des Parameters „Liegenschaftszinssatz“ | 115 |
| 3.2.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Liegenschaftszinssatz“ | 116 |
| 3.2.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Liegenschaftszinssatz“ | 116 |
| 3.3 Restnutzungsdauer | 117 |
| 3.3.1 Darstellung des Parameters „Restnutzungsdauer“ | 117 |
| 3.3.2 Interdependenzen des Parameters „Restnutzungsdauer“ | 119 |
| 3.3.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Restnutzungsdauer“ | 119 |
| 3.3.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Restnutzungsdauer“ | 119 |
| 3.4 Bodenwert | 120 |
| 3.4.1 Darstellung des Parameters „Bodenwert“ | 120 |
| 3.4.2 Interdependenzen des Parameters „Bodenwert“ | 125 |
| 3.4.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Bodenwert“ | 126 |
| 3.4.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Bodenwert“ | 126 |
| 3.5 Bewirtschaftungskosten | 127 |
| 3.5.1 Darstellung des Parameters „Bewirtschaftungskosten“ | 127 |
| 3.5.2 Interdependenzen des Parameters „Bewirtschaftungskosten“ | 132 |
| 3.5.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Bewirtschaftungskosten“ | 133 |
| 3.5.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Bewirtschaftungskosten“ | 133 |
| 3.6 Sonderwert (sonstige wertbeeinflussende Umstände) | 134 |
| 3.6.1 Darstellung des Parameters „Sonderwert“ | 134 |
| 3.6.2 Interdependenzen des Parameters „Sonderwert“ | 135 |
| 3.6.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Sonderwert“ | 135 |
| 3.6.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Sonderwert“ | 136 |
| 4 Modellbildung | 137 |
| 4.1 Problemdefinition | 142 |
| 4.2 Modellentwurf | 143 |
| 4.2.1 Operationalisierung des Parameters „Rohertrag“ | 144 |
| 4.2.2 Operationalisierung des Parameters „Liegenschaftszinssatz“ | 145 |
| 4.2.3 Operationalisierung des Parameters „Restnutzungsdauer“ | 148 |
| 4.2.4 Operationalisierung des Parameters „Bodenwert“ | 149 |
| 4.2.5 Operationalisierung des Parameters „Bewirtschaftungskosten“ | 151 |
| 4.2.6 Operationalisierung des Parameters „Sonderwert“ | 152 |
| 4.3 Datenerhebung | 153 |
| 4.3.1 Indikatoren der Marktfaktoren | 154 |
| 4.3.2 Datensatz und deskriptive Statistik | 155 |
| 4.3.3 Vorhandene Korrelationen | 156 |
| 4.3.4 Ökonometrisches Modell | 157 |
| 4.3.5 Wahrscheinlichkeitsverteilungen der unsicheren Parameter | 160 |
| 4.4 Modellimplementierung | 162 |
| 4.5 Modellbasierte Portfoliobewertung – Ein Praxistest | 166 |
| 4.5.1 Zusammenstellung des Beispiel-Portfolios | 166 |
| 4.5.2 Struktur des Beispiel-Portfolios | 167 |
| 4.6 Simulation | 169 |
| 4.6.1 Ermittlung des Portfolio-Erwartungswert | 169 |
| 4.6.2 Szenarioanalyse (Stress-Test) | 170 |
| 4.6.3 Simulationsanalyse zur Erstellung des Risikoprofils | 171 |
| 4.6.4 Spezifikation des Risikomaßes | 172 |
| 4.6.5 Weiterer Validierungsstest – Bildung von Teilportfolios | 173 |
| 4.6.6 Abweichungsanalyse des Liegenschaftszinssatzes | 177 |
| 4.7 Ergebnisinterpretation und Fazit | 178 |
| 5 Zusammenfassung und Ausblick | 181 |
| 5.1 Zusammenfassung der Ergebnisse | 181 |
| 5.2 Kritische Würdigung | 183 |
| 5.3 Ansatzpunkte für weiterführende Forschung | 185 |
| Literaturverzeichnis | 187 |
| Anhangsverzeichnis | 199 |
| Anhang 01 – Leverage-Effekt | 201 |
| Anhang 02 – Infomemorandum eines Wohnungsportfolios | 202 |
| Anhang 03 – Wohnportfoliotransaktionen > 1 Mrd. EUR | 203 |
| Anhang 04 – Wohnungsportfolio-Verkäufe ab 1997 | 204 |
| Anhang 05 – Mietbegriffsdefinitionen | 213 |
| Anhang 06 – Wertbegriffsdefinitionen | 215 |
| Anhang 07 – Faktoren der Marktattraktivität und der Wettbewerbsstärke | 218 |
| Anhang 08 – Zinsund Rentenrechnung | 220 |
| Anhang 09 – Lageund Streuungsparameter | 223 |
| Anhang 10 – Normalverteilung | 227 |
| Anhang 11 – Regressionsund Korrelationsanalyse | 228 |
| Anhang 12 – Wichtige diskrete und stetige Verteilungen | 230 |
| Anhang 13 – Anwendungsbeispiel Monte Carlo-Methode | 231 |
| Anhang 14 – Musterertragswertberechnung | 233 |
| Anhang 15 – Immobiliencharakteristika und -risiken | 234 |
| Anhang 16 – Risikomaße | 235 |
| Anhang 17 – Methoden zur Berücksichtigung von Unsicherheiten | 237 |
| Anhang 18 – Ertragswertberechnung für Tornadodiagramm | 239 |
| Anhang 19 – Methodik zur Berechnung eines Overrents / Underrents | 240 |
| Anhang 20 – Einfluss der Wohnungsgröße auf die Miete | 241 |
| Anhang 21 – Ausstattungsmerkmale von Gebäuden | 242 |
| Anhang 22 – Lagekriterien für Wohnimmobilien | 243 |
| Anhang 23 – Immobilienwirtschaftliche Standortanalyse | 244 |
| Anhang 24 – Verfahren nach Sommer/Kroll und Hausmann | 245 |
| Anhang 25 – Ermittlung eines fiktiven Baujahrs | 248 |
| Anhang 26 – Sonstige wertbeeinflussende Umstände | 250 |
| Anhang 27 – Übersicht der Raumordnungsregionen | 257 |
| Anhang 28 – Rohdaten-Matching | 258 |
| Anhang 29 – Studie PERSPEKTIVE DEUTSCHLAND | 261 |
| Anhang 30 – Ökonomische Basis und Flächennachfrage | 263 |
| Anhang 31 – Investitionsund Flächenmarkt | 270 |
| Anhang 32 – Korrelationsmatrix | 278 |
| Anhang 33 – Ergebnisse des ROR-Ratings | 279 |
| Anhang 34 – Objektdaten des Beispiel-Portfolios | 280 |
| Anhang 35 – Abweichungsanalyse Erwartungs/ Marktwert | 286 |
